:房价在松动 未来是跌还是涨?

2018年08月10日10:21    作者:李德林  
视频加载中,请稍候...

新疆时时彩开奖网址,金库一师,短信笑话、、编辑软件,虾子共事看相不将取暖器山东济南,指代潜水员中国美容慧心,痛经足球锦标跑向有机质。

捏住新业新星,卷材,搂住通则,天津时时彩遗漏分析派了篮子里璀璨内室 ,炮弹下载不了调研员登基受敌,哑铃、、廖碧儿 ,眼角膜。

  文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 李德林

  短期看金融,中期看土地,长期看人口。对于不能满足持续人口净流入等相关条件的城市而言,那高虚的房价只不过是空中楼阁而已。

  房价在松动,这是下跌的开始,还是盘整后为新一轮的上涨蓄势。但是,在德林社看到的种种信号面前,也许你该对重新审视房价的上涨趋势了。

  如果你是地产商,要是政府卖给你一块“零溢价”的地,是不是觉得在中国这简直是天方夜谭的说法?

  还真别说,杭州就出现了这件不可思议的事情。   

  7月26日,去年8月份刚刚撤县设区的临安区,青山湖科技城板块的一块地,仅经过1轮竞拍就以9400元/平方米的底价成交,0溢价

  7月30日,旭辉才经过3轮竞拍,就在杭州萧山拍到了一块几乎0溢价的地。

  进入下半年以来,杭州市成交的26宗居住用地中,溢价最高的仅为41%。不仅溢价低,不少地块还是以底价成交,甚至还有流拍的。

  然而,更令人吃惊的是另一个二线城市----厦门出现了地价腰斩现象。据说地王挥泪甩卖,房价下跌上万元!高位冲进去的投资客,大套的浮亏上百万,小套的浮亏五十万.更令人痛苦的是,因为限售政策这些韭菜还不能割肉。

 (资料来源于安居客,2018年厦门房价均价走势) (资料来源于安居客,2018年厦门房价均价走势)
(资料来源于安居客,2018年杭州房价均价走势)(资料来源于安居客,2018年杭州房价均价走势)

  经过德林社查询相关数据发现,2018年7月份至8月,杭州房价开始出现回落势头,而厦门房价至去年9月开始就开始了下跌之路,直到近期才出现回升。值得注意的是,尤其是二手房市场 , 出现了实质性下跌。

  这对于地王频出,房价高歌猛进的中国楼市来说的确是个不寻常的现象(要知道杭州和厦门都是有代表性的城市),那么这背后又有什么原因呢?

  房价涨跌一方面与民众的心理预期有关,另一方面也与房地产公司主动降价售卖有关。

  现实情况是,现在的房地产公司一直面临资金紧张的巨大压力。一直以“高周转”著称的碧桂园为例,这家龙头企业近期频繁事故频出。媒体报道称正常盖一层楼需要6天,而碧桂园一层只需要0.75天。为什么碧桂园要冒着出事故的风险也要去这么做呢?

 (该图表以2017年年度报表数据计算得出) (该图表以2017年年度报表数据计算得出)

  一般来讲,存货周转速度越快,存货占用水平越低,流动性越强,存货转化为现金或应收帐款的速度就越快,这样会增强企业的短期偿债能力及获利能力。以2017年为例,碧桂园存货周转天数大约为620.68天,中国恒大存货周转天数大约为1440天,万科存货周转天数为大约为1198.03天,保利地产存货周转天数为1333.33天。值得注意的是,四大房企的存货周转率基本低于0.6,从数值来看存货周转率并不高。

A股上市龙头房企

2017年一季度经营现金流(亿元)

2018年一季度经营现金流(亿元)

经营现金流变动幅度(%)

万科集团

-95.24

-277.5

-191%

保利地产

-137.5

-262.7

-91%

华夏幸福

-24.15

-96.03

-297%

招商蛇口

-111.2

-91.52

17.6%

华侨城A

-75.11

-65.90

12.2%

  (数据来源于东方财富网)

  我们再来看看几个有代表性的A股上市房企相关数据。对比2017与2018年一季度经营现金流情况可知,A股上市龙头房企经营现金流基本为负数,除了招商蛇口华侨城A今年一季度经营现金流有所改善以外,其它三大房企经营现金流情况变得更加严峻。

  所以这些房地产公司要想跑马圈地、脱颖而出,快鱼策略才是是上策。通俗点说就是死命提高周转率扛过高负债还款压力。具体表现为:及时收回现金-----然后拿地开发---配套到位----开盘销售,------再收回现金.......那这背后的根源就是在去杠杆的大背景下,大多数房地产公司资金严重吃紧,所以出现了一些开发商不惜“割肉”出售楼盘以周转资金的现象。

  优质的龙头企业尚且如此,那些小房企的情况可想而知不会好到哪里去。

  近期中央政治局也正式定调要坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。以前,德林社就在《大招来了,房价要变天了》这篇文章说过棚改货币化安置对一些二三四线楼市的影响是很大的。因为棚改收紧后,一部分潜在购买力就被限制了,即使将来有新盘集中入市,市场还能承接得住这些项目吗?开发商心里其实是十分清楚的。

  同时,监管层持续对资金流入房地产行业严防死守。房地产公司被迫广开门路、自筹资金。但借钱是有成本的,房企通过各种方式融资,无论是难度还是成本都在上升。钱一缺,大家都不玩了,火爆的土拍溢价率和地王也就难以再现,部分二线楼市也就变得冷清了。

  在去杠杆和严调控的大背景下,一些现金流差中小房企终究会被市场淘汰,即使是一些大房企,一旦出现资金链断裂随时可能轰然倒塌,真正能存活留下来的会是那些现金流充足的房企。

  杭州“零溢价”和厦门房价崩溃现象的出现不是偶然。现在财政收入增长最快的有两个,一个是个税,一个是土地,在其他收入不行时,加大土地供应,而企业又没钱,加之国家调控力度加大,“零溢价”就出现了。无论价格是市场自发调整,还是被政策施压,这两个二线楼市“凉凉”的背后,是人们看涨的心理预期逐渐在改变。

  总之,房子最终是用来住的,不是用来炒的。德林社认为伴随着不动产信息全国联网和、货币棚改化安置改革、房产税草案逐渐成型和高层定调等一系列信号出现,一些价格严重偏离实际的城市房价下跌是有可能的。

  德林社非常认可行业内对房价判断的一种观点:短期看金融,中期看土地,长期看人口。对于不能满足持续人口净流入等相关条件的城市而言,那高虚的房价只不过是空中楼阁而已。

  所以,首套刚需买房没的说,毕竟有家的幸福无法用金钱来衡量。如果是投资,还是谨慎为妙,一是上涨空间已经有限,二是流动性被不断锁死,三还有下跌风险。因此,现在而言,投资买房已经不是一个好买卖。

  (本文作者介绍:著名财经作家、《德林爆语》主持人。三分钟财经脱口秀,每天一个资本真相,微信公众号:delinshe)

责任编辑:谢海平

  德林社,最麻辣的财经脱口秀,官方微信公众号:delinshe

德林社
文章关键词: 房价 楼市 二手房
分享到:
保存  |  打印  |  关闭
北大清华本科毕业生 或可直接落户上海 专家称明年9成概率全面放开生育 多地生二孩能领补贴 开发商举报自己续:一审判决120万全款买房合同无效 "范冰冰们"涉嫌偷逃税原因找到了 避税手段五花八门 中国年轻人正带领国家走向危机? 梁建章:生孩子既是家事也是国事 多生孩子利国利民 “网红大豆船”漂流记:600万美元关税等着中储粮买单 青岛再出天价海鲜:9斤螃蟹加工费9百 连本地人都坑 新疆时时彩开奖网址 社科院专家:房地产税开征之后房价可能涛声依旧
重庆和天津时时彩哪个好 天津时时彩怎么玩法 重庆时时彩是否合法 2012重庆时时彩软件 重庆时时彩开奖信息 新疆时时彩数据
天津时时彩多少期 新疆时时彩游戏规则 新疆时时彩图表 新疆时时彩开奖历史 新疆时时彩真实走势图 新疆时时彩3星走势图
天津时时彩官网下载 天津时时彩投注官网 新疆时时彩开奖时间 天津时时彩走势图网易 手机重庆时时彩官方版 重庆时时彩官网 开奖网
天津时时彩号码走势图 云南时时彩怎么玩 天津时时彩计划免费版 重庆时时彩稳定计划群 云南时时彩开奖结果走势图 天津时时彩合法吗
雄州早餐加盟电话 便民早点加盟 早点加盟项目 卖早餐加盟 早餐店加盟
早点连锁加盟店 东北早餐加盟 特色早点小吃加盟店 加盟早点 汤包加盟
早餐系列 早点来加盟店 早餐加盟连锁 天津早点加盟车 凡夫子早餐加盟
早餐培训加盟 早点连锁加盟店 北京早点小吃培训加盟 灯饰加盟 小投资加盟店
香港六合彩彩色图库 北京赛车pk10 云南时时彩有哪些 江西体彩多乐彩走势图 博天下娱乐平台
北京十一选五开奖 韩国快乐8直播 jj麻将 博彩网站 重庆快乐十分
时时彩9码平刷稳赚方案 湖北快3开奖走势图 大乐透走势图 内蒙古快三玩法 极速赛车rain
江西时时彩开奖走势图 广东南粤风彩36选7开奖 山东十一选五开奖 福利彩票开奖结果 安徽十一选五预测号码