:房价在松动 未来是跌还是涨?

2018年08月10日10:21    作者:李德林  
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  文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 李德林

  短期看金融,中期看土地,长期看人口。对于不能满足持续人口净流入等相关条件的城市而言,那高虚的房价只不过是空中楼阁而已。

  房价在松动,这是下跌的开始,还是盘整后为新一轮的上涨蓄势。但是,在德林社看到的种种信号面前,也许你该对重新审视房价的上涨趋势了。

  如果你是地产商,要是政府卖给你一块“零溢价”的地,是不是觉得在中国这简直是天方夜谭的说法?

  还真别说,杭州就出现了这件不可思议的事情。   

  7月26日,去年8月份刚刚撤县设区的临安区,青山湖科技城板块的一块地,仅经过1轮竞拍就以9400元/平方米的底价成交,0溢价

  7月30日,旭辉才经过3轮竞拍,就在杭州萧山拍到了一块几乎0溢价的地。

  进入下半年以来,杭州市成交的26宗居住用地中,溢价最高的仅为41%。不仅溢价低,不少地块还是以底价成交,甚至还有流拍的。

  然而,更令人吃惊的是另一个二线城市----厦门出现了地价腰斩现象。据说地王挥泪甩卖,房价下跌上万元!高位冲进去的投资客,大套的浮亏上百万,小套的浮亏五十万.更令人痛苦的是,因为限售政策这些韭菜还不能割肉。

 (资料来源于安居客,2018年厦门房价均价走势) (资料来源于安居客,2018年厦门房价均价走势)
(资料来源于安居客,2018年杭州房价均价走势)(资料来源于安居客,2018年杭州房价均价走势)

  经过德林社查询相关数据发现,2018年7月份至8月,杭州房价开始出现回落势头,而厦门房价至去年9月开始就开始了下跌之路,直到近期才出现回升。值得注意的是,尤其是二手房市场 , 出现了实质性下跌。

  这对于地王频出,房价高歌猛进的中国楼市来说的确是个不寻常的现象(要知道杭州和厦门都是有代表性的城市),那么这背后又有什么原因呢?

  房价涨跌一方面与民众的心理预期有关,另一方面也与房地产公司主动降价售卖有关。

  现实情况是,现在的房地产公司一直面临资金紧张的巨大压力。一直以“高周转”著称的碧桂园为例,这家龙头企业近期频繁事故频出。媒体报道称正常盖一层楼需要6天,而碧桂园一层只需要0.75天。为什么碧桂园要冒着出事故的风险也要去这么做呢?

 (该图表以2017年年度报表数据计算得出) (该图表以2017年年度报表数据计算得出)

  一般来讲,存货周转速度越快,存货占用水平越低,流动性越强,存货转化为现金或应收帐款的速度就越快,这样会增强企业的短期偿债能力及获利能力。以2017年为例,碧桂园存货周转天数大约为620.68天,中国恒大存货周转天数大约为1440天,万科存货周转天数为大约为1198.03天,保利地产存货周转天数为1333.33天。值得注意的是,四大房企的存货周转率基本低于0.6,从数值来看存货周转率并不高。

A股上市龙头房企

2017年一季度经营现金流(亿元)

2018年一季度经营现金流(亿元)

经营现金流变动幅度(%)

万科集团

-95.24

-277.5

-191%

保利地产

-137.5

-262.7

-91%

华夏幸福

-24.15

-96.03

-297%

招商蛇口

-111.2

-91.52

17.6%

华侨城A

-75.11

-65.90

12.2%

  (数据来源于东方财富网)

  我们再来看看几个有代表性的A股上市房企相关数据。对比2017与2018年一季度经营现金流情况可知,A股上市龙头房企经营现金流基本为负数,除了招商蛇口华侨城A今年一季度经营现金流有所改善以外,其它三大房企经营现金流情况变得更加严峻。

  所以这些房地产公司要想跑马圈地、脱颖而出,快鱼策略才是是上策。通俗点说就是死命提高周转率扛过高负债还款压力。具体表现为:及时收回现金-----然后拿地开发---配套到位----开盘销售,------再收回现金.......那这背后的根源就是在去杠杆的大背景下,大多数房地产公司资金严重吃紧,所以出现了一些开发商不惜“割肉”出售楼盘以周转资金的现象。

  优质的龙头企业尚且如此,那些小房企的情况可想而知不会好到哪里去。

  近期中央政治局也正式定调要坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。以前,德林社就在《大招来了,房价要变天了》这篇文章说过棚改货币化安置对一些二三四线楼市的影响是很大的。因为棚改收紧后,一部分潜在购买力就被限制了,即使将来有新盘集中入市,市场还能承接得住这些项目吗?开发商心里其实是十分清楚的。

  同时,监管层持续对资金流入房地产行业严防死守。房地产公司被迫广开门路、自筹资金。但借钱是有成本的,房企通过各种方式融资,无论是难度还是成本都在上升。钱一缺,大家都不玩了,火爆的土拍溢价率和地王也就难以再现,部分二线楼市也就变得冷清了。

  在去杠杆和严调控的大背景下,一些现金流差中小房企终究会被市场淘汰,即使是一些大房企,一旦出现资金链断裂随时可能轰然倒塌,真正能存活留下来的会是那些现金流充足的房企。

  杭州“零溢价”和厦门房价崩溃现象的出现不是偶然。现在财政收入增长最快的有两个,一个是个税,一个是土地,在其他收入不行时,加大土地供应,而企业又没钱,加之国家调控力度加大,“零溢价”就出现了。无论价格是市场自发调整,还是被政策施压,这两个二线楼市“凉凉”的背后,是人们看涨的心理预期逐渐在改变。

  总之,房子最终是用来住的,不是用来炒的。德林社认为伴随着不动产信息全国联网和、货币棚改化安置改革、房产税草案逐渐成型和高层定调等一系列信号出现,一些价格严重偏离实际的城市房价下跌是有可能的。

  德林社非常认可行业内对房价判断的一种观点:短期看金融,中期看土地,长期看人口。对于不能满足持续人口净流入等相关条件的城市而言,那高虚的房价只不过是空中楼阁而已。

  所以,首套刚需买房没的说,毕竟有家的幸福无法用金钱来衡量。如果是投资,还是谨慎为妙,一是上涨空间已经有限,二是流动性被不断锁死,三还有下跌风险。因此,现在而言,投资买房已经不是一个好买卖。

  (本文作者介绍:著名财经作家、《德林爆语》主持人。三分钟财经脱口秀,每天一个资本真相,微信公众号:delinshe)

责任编辑:谢海平

  德林社,最麻辣的财经脱口秀,官方微信公众号:delinshe

德林社
文章关键词: 房价 楼市 二手房
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